/
/
Новостройки и вторичный рынок ближнего Подмосковья: сравнительный анализ привлекательности вложений

Новостройки и вторичный рынок ближнего Подмосковья: сравнительный анализ привлекательности вложений

Новостройки и вторичный рынок ближнего Подмосковья: сравнительный анализ привлекательности вложений

О покупке недвижимости, как средстве сбережения и приумножения капитала, наверное, задумывался каждый, у кого этот самый капитал имелся в количестве, достаточном для покупки квартиры. Жизнь рантье и инвестора завораживает и дает уверенность в стабильном будущем. Но не каждый знает, какие трудности могут возникнуть в этом виде деятельности, и не предполагает, что, как и в любом другом деле, нужно заранее просчитать плюсы и минусы таких операций. Мы не будем сейчас углубляться в различные способы инвестирования в недвижимость, требующие специальных знаний, или привлечение специалистов со стороны, а остановимся на самых распространенных видах вложения в недвижимость: покупке новостройки с целью перепродажи и покупке квартиры на вторичном рынке с целью дальнейшей сдачи ее в аренду.

Современный рынок новостроек ближнего Подмосковья предлагает потенциальным покупателям богатый выбор для реализации своих возможностей. Что же, в конечном счете, влияет на востребованность квартиры, как выбрать привлекательный с инвестиционной точки зрения объект?

Прежде всего, для инвестора важен «порог вхождения». Те, для кого недоступна Московская недвижимость, обращают внимание на ближнее Подмосковье, цены там демократичнее, а качество возводимых домов и транспортная доступность вполне могут конкурировать с некоторыми московскими районами. Минимальная сумма, предполагающая выбор объекта — 2,7−3 миллиона рублей. Этого достаточно, чтобы войти в объект на стадии котлована, но если вы относите себя к осторожным инвесторам, и предпочитаете покупать квартиру в новостройке на уровне возведения этажей, или в уже построенном доме, стремясь тем самым уменьшить свои риски, минимальный порог будет выше.

Второй немаловажный момент — транспортная доступность и наличие инфраструктуры. Вложение в многоквартирный дом в чистом поле далеко от станции — сомнительная инвестиция.

Категория дома, этаж, видовые характеристики квартиры не столь важны. Здесь сложно понять вкусы будущих покупателей: у каждого свои предпочтения и представления о параметрах будущего жилья. Большинство возводимых домов Подмосковья — современная панель и монолит-кирпич категории эконом-и комфорт-класса. Квартира на средних этажах, небольшого метража (35−42 метра однокомнатная и 55−65 метров двухкомнатная) гарантированно найдет своего покупателя.

На этом этапе, когда выбрано несколько подходящих объектов, определяемся с застройщиком. Обращаем внимание на разрешительную документацию, тип договора, сроки строительства. Предпочтительно, чтобы строительная компания работала по 214-ФЗ, это обезопасит от двойных продаж, и предполагает наличие всей разрешительной документации на строительство, так как без нее застройщик не сможет регистрировать договора в регистрационной палате. На рынке некоторые строительные компании работают по иным схемам, менее защищенным. Тут уже вам решать, положиться ли на репутацию застройщика, или остановиться на другом объекте. На строительство уходит 2−3 года, но на практике часто бывают задержки, будьте к этому готовы.

Итак, выбрали квартиру, заключили договор, заплатили деньги и ждем окончания строительства. Подсчитаем нашу будущую прибыль. Средняя доходность вложений, на которую можно рассчитывать при покупке квартиры на стадии котлована и продаже перед вводом дома в эксплуатацию, или незадолго до него — 30−40%. При удачном выборе объекта доходность может быть и выше, но мы остановимся на этих средних цифрах. Необходимо знать и о дополнительных расходах. Во-первых, обслуживание квартиры до ее продажи. Во-вторых, уплата подоходного налога 13% на имущество стоимостью свыше 1000000 руб., находящегося менее 3 лет в собственности. Да и оформление права собственности тоже стоит денег.

Если вас не останавливает «замораживание» крупной суммы денег на 2−3 года, риск, связанный со строительством, и сопутствующие расходы, — это ваш тип вложений.

Для более консервативных инвесторов возможен другой вариант — покупка квартиры на вторичном рынке и дальнейшая сдача ее в аренду. Одним из плюсов покупки такой квартиры является возможность сразу получать доход при минимальных дополнительных вложениях в ремонт. Дорогая отделка не нужна, достаточно, чтобы в квартире было чисто и не было нагромождений старой мебели. Обратите внимание на состояние самого дома, он не должен быть ветхим или аварийным, иначе в дальнейшем снижение такого объекта в цене нивелирует все возможные доходы от него.

Определяемся с объектом для инвестиций. Наибольшим спросом на арендном рынке пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью. Если рассматривать города ближайшего Подмосковья, хорошим вложением станет покупка в городах-спутниках: Химках, Мытищах, Балашихе, Люберцах, Реутове, Одинцове. Возможны варианты, но не далее 15−20 км от Москвы, большая удаленность снижает ликвидность объекта на рынке.

При покупке квартиры на вторичном рынке тоже есть свои минусы. «История» квартиры, износ дома, риски связанные с недобросовестными арендаторами и временными простоями.

Доходность от сдачи в аренду жилья невелика и составляет 5−7% годовых от суммы инвестиций в него. Но, как правило, жилая недвижимость еще дорожает в пределах инфляции, что вместе с надежностью актива делает вложения в него привлекательными.

Итак, мы увидели, что баснословных прибылей при операциях с недвижимостью не получить, но стабильный доход гарантирован. При адекватной оценке всех рисков, затрат и правильном подходе можно обеспечить достойное настоящее и будущее себе и своим детям.
Оставить комментарий

Заполните поля, чтобы опубликовать свой комментарий. Ваш e-mail адрес не будет опубликован.

Как вас зовут?*
Ваш e-mail:*
Пример: myEmail@mail.ru
Комментарий:*
Изображение:
Доступные форматы: *.jpg, *.gif, *.png.
Возможно это будет интересным:
Выбор новой квартиры подразумевает под собой не только выбор дома, района, количества комнат и планировки. Значительным фактором является и этаж, который также влияет на совершение покупки той или иной квартиры. Практически все новые дома, которые строятся в наши дни, обладают уютными и просторными квартирами, существенно отличающимися от советской планировки. Раньше, из-за отсутствия выбора и наличия одинаковых жилых площадей, люди старались приобрести любую квартиру, но желательно...
В современном доме крыша – это не только покрытие, которое защищает здание, жильцов и все их имущество от солнечных лучей, дождя или снега. Этот элемент стал настоящим продолжением любого дома с точки зрения архитектуры, так как именно благодаря крыше и создается общий вид всего здания. Также следует добавить и то, что от определенного типа крыши зависит общий комфорт и уют частного дома.
Нередки случаи, когда владелец квартиры не может быстро и выгодно её продать. Проходят месяцы, время идёт, а продажа недвижимости так и не сдвигается с мёртвой точки. А всё потому, что для оперативной и выгодной реализации объектов недвижимости необходимо вначале подготовиться.